Boligselskap – Sameie vs. Borettslag og andre selskapsformer

Hva er et boligselskap og hva er forskjellen på de forskjellige typene og hva betyr det for meg?  Progressum tar hånd om regnskap og forretningsførsel for alle typer boligselskap og gir her en enkel oversikt over de ulike typene og den praktiske betydningen de kan ha.

Begrepet «Boligselskap» brukes ofte som en beskrivelse av selskapsformene borettslag (BRL), sameier (ESEK) og bolig-aksjeselskap (AS).

Et boligselskap er en måte å organisere det å eie og å bo sammen, enten det er en bygård, rekkehus eller blokk.  De mest vanlige boligselskapene er Borettslag og Sameie eller Eierseksjonssameier som er det formelle navnet på den siste.

Borettslag («borettslagsleilighet»), sameier («selveier») og bolig-aksjeselskap («aksjeleilighet») har ulike egenskaper, som man kanskje ikke merker så mye til eller tenker over i det daglige. Et borettslag reguleres av Borettslagsloven, sameier av Eierseksjonsloven og aksjeselskap av Aksjeloven.

Forskjellen mellom boligselskapene ligger i eierform og hva de ulike eierformene fører med seg.  I et sameie eier man en andel (sin del) av eiendommen, mens man i borettslaget eier en andel av selskapet som gir en bruksrett til en del av eiendommen.  Enkelt forklart ligger forskjellen i å eie en del av en eiendom eller å være med i en organisasjon som gir en bruksrett til en del av en eiendom.

Når man kjøper en selveierleilighet eller rekkehus, så kjøper man altså en andel av en eiendom og må selv finansiere hele kjøpet. Ved kjøp av en selveier leilighet må man betale 2,5% dokumentavgift til staten.

Kjøper man en andel av et borettslag (som gir en bruksrett), så kan det være at borettslaget har finansiert eiendommen eller vedlikehold på en slik måte at borettslaget har en gjeld.  Dette kalles fellesgjeld og når man kjøper sin andel av selskapet så kjøper man også en andel av fellesgjelden.  Det samme gjelder om borettslaget har en formue.  Fellesgjeld (og formue) må derfor tas med når en skal beregne den reelle kjøpesummen for en leilighet (andel) i et borettslag.

I dette ligger også at det kan være enklere for et borettslag å finansiere vedlikehold og påkostninger av eiendommen, siden banken kan ta pant i hele eiendommen og at beslutningsprosessen i et borettslag kan være enklere.   I et sameie må det være enstemmighet blant alle sameierne dersom eiendommens skal belånes eller det må tas pant i eiendommen.

Det er større fleksibilitet for utleie i et sameie. I et sameie eier du leiligheten selv og kan fritt leie ut.  Det betyr også at det kan være en større andel av utleide leiligheter i et sameie.  Utleie av borettslagsleiligheten krever styrets samtykke, og styret kan i prinsippet si nei uten videre begrunnelse. Videre ligger det en begrensning i Borettslagsloven på 3 års leietid. 

Et borettslag kan ha intern forkjøpsrett eller være medlem av et boligbyggelag som gir medlemmene forkjøpsrett.  Det betyr at en kjøper av en leilighet i et borettslag kan bli satt til side og dersom en med forkjøpsrett ønsker å tre inn i kjøpet. 

Enkelt forklart kan man si at en aksjeleilighet har mange av de samme egenskapene som e borettslagsleilighet.

Felles for alle boligselskap er at de er regnskapspliktige etter regnskapsloven.  Det betyr at det skal føres et regnskap etter bokføringslovens bestemmelser og utarbeides et årsregnskap etter regnskapslovens regler.  Selv om mange av boligselskapene er det som regnskapsloven definerer som «små foretak» og man i prinsippet slipper å utarbeide og årsberetning, skal man altså levere en enkel form for årsregnskap.

Dersom boligselskapet bruker en ekstern regnskapsfører er man sikker på at regnskapet er utført med kontroll av en autorisert regnskapsfører og gjeldende standarder for God Regnskapsføringsskikk (GRFS).

Uansett eierform kan Progressum bidra til å overholde regnskaps- og rapporteringsplikten samtidig som vi skaper en enklere hverdag for styret og beboere i forhold til den praktiske jobben med å drive et boligselskap. Med Progressum som regnskapsfører eller forretningsfører for ditt borettslag, sameie eller bolig-aksjeselskap kan du velge en pakke med tjenester som passer for ditt boligselskap avhengig av hvor mye styret og beboerne ønsker å gjøre selv.